ESTAR อัปเดตแผนธุรกิจ 2569 ชู 3ยุทธศาสตร์ รับแรงกดดันสงครามพลังงานโลก

กรุงเทพฯ : บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ ESTAR แถลงผลการดำเนินงานปี 2568 และอัปเดตทิศทางธุรกิจปี 2569 โดยยืนยันว่า แม้บริษัทฯ สามารถสร้างผลงานปี 2568 ได้อย่างน่าพอใจ แต่บริบทของปี 2569 ได้เปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญในช่วงไม่กี่สัปดาห์ที่ผ่านมา จากการยกระดับความขัดแย้งระหว่างสหรัฐอเมริกา อิสราเอล และอิหร่าน ซึ่งได้สร้างแรงกระแทกต่อราคาพลังงาน ต้นทุนการขนส่ง เงินเฟ้อ ความเชื่อมั่นผู้บริโภค และบรรยากาศการลงทุนทั่วโลกอย่างชัดเจน

ในมุมมองของ ESTAR สถานการณ์ดังกล่าวไม่ได้เป็นเพียงข่าวต่างประเทศที่อยู่ไกลตัว แต่เป็นปัจจัยที่สามารถส่งผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยตรงผ่าน 4 ช่องทางสำคัญ ได้แก่ ต้นทุนวัสดุก่อสร้างและพลังงานที่สูงขึ้น ต้นทุนทางการเงินและแรงกดดันเงินเฟ้อที่อาจยืดเยื้อ ความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่อ่อนตัวลง และการชะลอของภาคท่องเที่ยวและกิจกรรมเศรษฐกิจที่เกี่ยวข้อง โดยเฉพาะเมื่อสงครามทำให้การขนส่งพลังงานจากตะวันออกกลางสู่เอเชียตึงตัวมากขึ้น และราคาน้ำมันดิบปรับขึ้นแรงในระยะเวลาอันสั้น

ไพโรจน์ วัฒนวโรดม ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ ESTAR กล่าวว่า ปี 2569เป็นปีของ “การอ่านเกมให้ขาดอย่างมีวิสัยทัศน์ ประคององค์กรให้มั่นคง และพิสูจน์ฝีมือผู้บริหารด้วยผลลัพธ์จริง” ซึ่งสอดคล้องกับกรอบคิดทางธุรกิจที่บริษัทฯ วางไว้ก่อนหน้านี้คือ Read the Game, Stable First และ Prove Performance

“ในโลกที่ต้นทุนเปลี่ยนเร็ว ความเสี่ยงมาจากหลายด้าน และกำลังซื้อไม่ได้แข็งแรงเท่าเดิม สิ่งสำคัญไม่ใช่แค่ว่าจะขายได้เท่าไร แต่คือจะโอนได้จริงแค่ไหน กระแสเงินสดแข็งแรงเพียงใด และองค์กรมีวินัยพอจะผ่านปีแห่งความไม่แน่นอนได้หรือไม่” ไพโรจน์ กล่าว

สำหรับผลการดำเนินงานปี 2568 ESTAR มีรายได้รวม 2,022 ล้านบาท เติบโต 7% จากปีก่อน มีกำไรเติบโต 262% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยมีโครงการที่ประสบความสำเร็จจำนวน 3 โครงการ ขณะที่รายได้จากธุรกิจที่อยู่อาศัย อยู่ที่ 1,892 ล้านบาท และรายได้ประจำอยู่ที่ประมาณ 130 ล้านบาท มี Backlog ณ ปลายปี 2568 จำนวน 620 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในกรุงเทพฯ และพร้อมทยอยรับรู้รายได้ในปี 2569

บริษัทฯ ตั้งเป้าปี 2569 ไว้ที่ยอดพรีเซล 1,770 ล้านบาท รายได้รวม 2,235 ล้านบาท เติบโต 10% รายได้ประจำ 130 ล้านบาท โดยในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ยังคงทำกำไรเหมือนเดิม พร้อมวางแผนเปิดโครงการใหม่ 2 โครงการ ได้แก่ โครงการคอนโดมิเนียม Star View กรุงเทพ-นนทบุรี มูลค่า 2,300 ล้านบาท และโครงการบ้านที่บ้านฉาง มูลค่า 700 ล้านบาท เริ่มดำเนินการในปีไตรมาสแรกของปี 2569และจัดสรรงบซื้อที่ดิน 1,000 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเดือนกุมภาพันธ์ที่ผ่านมาได้ซื้อที่ดินแถวถนนพหลโยธิน ใกล้โรงพยาบาลเปาโล เกษตร 250 ล้านบาท ที่เหลือ 750 ล้านบาทเตรียมจัดซื้อที่ดินเพิ่ม เพื่อเตรียมแผนโครงการในอีก 3 ปีข้างหน้า

“ภายใต้สถานการณ์สงครามพลังงานและความไม่แน่นอนที่เพิ่มขึ้น ESTAR จะยังคงเป้าหมายเชิงกลยุทธ์เดิมไว้ แต่จะปรับ “วิธีเดินเกม” ในช่วงไตรมาส 2 ถึงไตรมาส 4 ของปี 2569 ให้ระมัดระวังและยืดหยุ่นมากขึ้น โดยให้ความสำคัญกับคุณภาพรายได้ กระแสเงินสด และความเร็วในการเปลี่ยนยอดขายให้เป็นยอดโอน มากกว่าการไล่ขนาดการเติบโตเชิงปริมาณเพียงอย่างเดียว” ไพโรจน์ กล่าว

ในมิติของเศรษฐกิจมหภาค ภาพเศรษฐกิจไทยล่าสุดยังสะท้อนการเติบโตที่มีข้อจำกัด โดยสำนักงานสภาพัฒนา การเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ รายงานว่าเศรษฐกิจไทยไตรมาส 4 ปี 2568 ขยายตัว 2.5% และมองปี 2569 ในกรอบที่ยังต้องระวัง ขณะที่ธนาคารแห่งประเทศไทยยังติดตามเสถียรภาพระบบการเงินท่ามกลางภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง เมื่อประกอบกับแรงกดดันจากสงครามที่ดันราคาพลังงานขึ้น IMF ก็เตือนชัดว่าพลังงานแพงต่อเนื่องอาจกดการเติบโตและดันเงินเฟ้อขึ้นทั่วโลก

ESTAR ประเมินว่า ผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะถัดไปจะไม่ได้เกิดในรูปแบบเดียว แต่จะกระจายออกเป็นหลายชั้น ชั้นแรกคือ ต้นทุนก่อสร้างและบริหารโครงการ ซึ่งมีความอ่อนไหวต่อราคาพลังงาน ค่าขนส่ง และราคาวัสดุที่อาจทยอยปรับขึ้นตามภาวะตลาดโลก ชั้นที่สองคือ กำลังซื้อและการตัดสินใจของผู้บริโภค เพราะเมื่อค่าครองชีพสูงขึ้น ผู้ซื้อบ้านจะระมัดระวังมากขึ้น และธนาคารก็มีแนวโน้มคงความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ชั้นที่สามคือ ผลกระทบทางอ้อมจากภาคท่องเที่ยวและบริการ ซึ่งมีนัยต่อบางพื้นที่ของเศรษฐกิจไทย หากจำนวนนักท่องเที่ยวชะลอจากภาวะสงครามและราคาน้ำมันสูง ความเชื่อมั่นและการใช้จ่ายโดยรวมก็มีโอกาสชะลอตามไปด้วย

อย่างไรก็ตาม ESTAR เห็นว่า วิกฤตครั้งนี้ไม่ได้หมายความว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะหยุดนิ่งทั้งหมด แต่จะเป็นช่วงเวลาที่ตลาด “คัดคน” มากขึ้น ผู้ประกอบการที่อยู่รอดและเดินต่อได้ จะต้องมี 3 คุณสมบัติพร้อมกัน คือ มีวินัยทางการเงินสูง มีสินค้าและทำเลที่ตอบดีมานด์จริง และสามารถปรับแผนได้เร็วโดยไม่เสียสมดุลองค์กร ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมบริษัทฯ จึงไม่เลือกใช้วิธีเร่งเปิดเกมรุกเต็มรูปแบบในเวลานี้ แต่เลือกใช้แนวทางรักษาเสถียรภาพเป็นแกนกลางของทั้งปี 2569

ไพโรจน์ กล่าวถึงแผนการดำเนินงานในช่วงไตรมาส 2–4 ปี 2569 ว่า บริษัทฯ กำหนดแนวทางรับมือไว้ชัดเจน 6 ด้าน คือ

1.คุมกระแสเงินสดและสภาพคล่องเป็นอันดับแรก โดยบริษัทจะให้น้ำหนักกับการเร่งโอนหน่วยพร้อมอยู่ การระบายสต็อกที่พร้อมขาย การบริหารเก็บเงินดาวน์และการเร่ง Conversion จากยอดจองไปสู่ยอดโอนจริงอย่างเข้มข้น เพราะในภาวะเช่นนี้ “เงินสดจริง” สำคัญกว่ายอดขายบนกระดาษ ESTAR จะคัดกิจกรรมลงทุนอย่างมีวินัย เลื่อนรายจ่ายที่ไม่จำเป็น และรักษา liquidity buffer ให้เพียงพอสำหรับรองรับความผันผวนของตลาด

2.รักษามาร์จิ้นผ่านการควบคุมต้นทุนอย่างใกล้ชิด บริษัทฯ จะทบทวนต้นทุนวัสดุและต้นทุนรับเหมาก่อสร้างรายไตรมาส เพิ่มความถี่ในการติดตามราคาและแยกกลุ่มวัสดุเสี่ยง เช่น วัสดุที่พึ่งพาการขนส่งสูงหรือมีความอ่อนไหวต่อราคาพลังงาน เพื่อให้สามารถวางแผนสั่งซื้อและต่อรองได้แม่นยำขึ้น แนวทางนี้สอดคล้องกับหลักคิดในเอกสารวิเคราะห์ภาวะธุรกิจปี 2026 ที่เน้นให้ธุรกิจ “ไม่ทำทุกอย่างพร้อมกัน” แต่โฟกัสเรื่องที่กระทบกำไรและกระแสเงินสดจริงก่อน

3. ปรับพอร์ตขายไปที่สินค้าปิดง่าย โอนง่าย และดีมานด์ชัดESTAR จะให้น้ำหนักกับโครงการและยูนิตที่ตอบโจทย์กำลังซื้อจริง โดยเฉพาะสินค้าที่พร้อมอยู่ สินค้าที่มีขนาดราคาเหมาะสม และทำเลที่มีฐานดีมานด์จากการอยู่อาศัยจริงหรือการจ้างงานจริง ไม่ใช่เพียงดีมานด์เชิงเก็งกำไร หลักคิดนี้จะถูกใช้ทั้งในกรุงเทพฯ และบ้านฉาง ระยอง ซึ่งเป็นฐานยุทธศาสตร์สำคัญของบริษัทฯ

4.ชะลอความเสี่ยงจากการขยายตัวที่เร็วเกินไป แม้บริษัทฯ ยังคงแผนเปิดใหม่ 2 โครงการตามกรอบเดิม ได้แก่ โครงการในระยองและโครงการในกรุงเทพฯ มูลค่ารวมประมาณ 3,000 ล้านบาท แต่การตัดสินใจเปิดขายและใช้งบลงทุนจะอิงกับสัญญาณตลาดจริงอย่างใกล้ชิด โดย เฉพาะคุณภาพของดีมานด์ ความพร้อมของสินเชื่อ และต้นทุนก่อสร้าง ไม่ใช่ยึดแค่ปฏิทินเดิม

5. เร่งเสริมรายได้ประจำให้เป็นกันชนของธุรกิจ บริษัทฯ ยังคงเดินหน้ากลยุทธ์เพิ่มสัดส่วน recurring income เพื่อช่วยพยุงกระแสเงินสดในช่วงที่รายได้จากการขายโครงการผันผวน โดยธุรกิจโรงแรม สนามกอล์ฟ สปอร์ตคลับ และบริการ จะถูกบริหารเชิงรุกมากขึ้น แม้ภาคท่องเที่ยวไทยอาจเผชิญแรงกดดันจากสงครามและต้นทุนน้ำมัน แต่บริษัทจะปรับแผนการตลาดไปสู่ลูกค้ากลุ่ม domestic, corporate stay, long-stay และกลุ่มลูกค้าที่เชื่อมโยงกับเศรษฐกิจ EEC มากขึ้น เพื่อลดการพึ่งพา external demand เพียงด้านเดียว

6.ใช้ปี 2569 เป็นปีพิสูจน์คุณภาพการบริหาร ไม่ใช่แค่ขนาดการเติบโต ในปีนี้การวัดความสำเร็จของผู้บริหารจะเปลี่ยนจาก “เปิดมาก–โตเร็ว” ไปสู่ “คุมความเสี่ยงได้–โอนได้จริง–รักษาเสถียรภาพได้” บริษัทจะให้ความสำคัญกับวินัยในการติดตามยอดโอน การบริหาร stock aging การบริหารต้นทุน และการตัดสินใจลงทุนแบบเลือกจังหวะ

“เมื่อโลกเข้าสู่ภาวะที่ความไม่แน่นอนกลายเป็นเรื่องปกติ ผู้บริหารต้องกล้าพอที่จะไม่วิ่งตามทุกโอกาส และนิ่งพอที่จะเลือกเฉพาะโอกาสที่เหมาะกับจังหวะของบริษัท ปีนี้เราไม่ได้มองเพียงว่าจะโตอย่างไร แต่เรามองว่าจะโตแบบไหนจึงจะมั่นคงและยั่งยืน” ไพโรจน์ กล่าว

ในช่วงครึ่งหลังของปี 2569 ESTAR ประเมินว่าตลาดจะยังไม่ใช่ภาวะที่ผู้ประกอบการทุกคนสามารถเล่นเกมรุกได้เต็มที่ เพราะแรงกดดันจากราคาพลังงาน ต้นทุนทางการเงิน และความระมัดระวังของผู้บริโภคมีแนวโน้มอยู่ต่ออีกระยะหนึ่ง หากสงครามยืดเยื้อ ราคาน้ำมันอาจทรงตัวในระดับสูงและทำให้แรงกดดันเงินเฟ้อกลับมาเป็นโจทย์สำคัญของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยอีกครั้ง

อย่างไรก็ดี บริษัทฯ เชื่อว่าในทุกวิกฤตยังมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีฐานะการเงินแข็งแรง มีความเข้าใจตลาดจริง และมีความสามารถในการขยับตัวเร็วกว่าอุตสาหกรรมโดยรวม โดยเฉพาะในพื้นที่ยุทธศาสตร์อย่างบ้านฉาง ระยอง ซึ่งยังได้รับแรงหนุนจากฐานเศรษฐกิจจริงของภาคอุตสาหกรรมและ EEC แม้จะต้องบริหารความเสี่ยงอย่างรอบคอบมากขึ้นก็ตาม

“บริษัทฯ เชื่อว่าความได้เปรียบของธุรกิจในปีนี้ จะไม่ได้อยู่ที่ใคร “เร่ง” ได้มากที่สุด แต่อยู่ที่ใคร “นิ่ง” ได้ดีที่สุด ใครคุมเงินสดได้ดี ใครตัดสินใจแม่น และใครพร้อมพอจะเปลี่ยนความผันผวนให้กลายเป็นจังหวะเชิงกลยุทธ์ ในปี 2569 เป็นปีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเลิกวัดกันที่เสียงดังหรือขนาดแคมเปญ แต่ต้องวัดกันที่คุณภาพของรายได้ ความเร็วของการโอน ความแข็งแรงของงบดุล และความสามารถในการยืนระยะท่ามกลางโลกที่เปลี่ยนเร็ว เราเชื่อว่า ESTAR พร้อมเดินเกมนี้อย่างมีวินัย และพร้อมเปลี่ยนความท้าทายให้เป็นบทพิสูจน์ขององค์กร” ไพโรจน์ กล่าวทิ้งท้าย