เจแอลแอล ประเทศไทย ชี้ปี’68 ดาต้าเซ็นเตอร์ขึ้นแท่นดาวเด่นของอสังหาฯ ไทย พร้อมเผยโอกาสลงทุนปี 2569 จากคลังสินค้า

เจแอลแอลประเทศไทยเปิดเผยบทวิเคราะห์ล่าสุดเกี่ยวกับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยประจำปี2568 พร้อมชี้แนวโน้มสำคัญที่จะกำหนดทิศทางการลงทุนและการตัดสินใจของนักลงทุนในปี2569 การวิเคราะห์ครอบคลุมทุกภาคธุรกิจทั้งการลงทุนโรงแรมการบริหารอาคารการเช่าอาคารสำนักงานและบริการงานวิจัยและให้คำปรึกษาโดยสะท้อนมุมมองเชิงลึกทั้งด้านความต้องการของนักลงทุนผลการดำเนินงานและกลยุทธ์บริหารสินทรัพย์

บทวิเคราะห์ยังชี้ให้เห็นบทบาทที่โดดเด่นของดาต้าเซ็นเตอร์, ความแข็งแกร่งของอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรม, การเปลี่ยนแปลงใน ตลาดการลงทุนโรงแรม รวมถึงการพัฒนามาตรฐาน ESG อย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่นักลงทุนและผู้บริหารต้องจับตามองเพื่อต่อยอดโอกาสทางธุรกิจในอนาคต

ท่ามกลางแรงกดดันจากเศรษฐกิจโลกและเหตุการณ์ต่างๆ ที่สร้างความผันผวนให้กับเศรษฐกิจไทยในปี 2568 การลงทุนในบางภาคธุรกิจของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเติบโตแข็งแกร่ง โดยดาต้าเซ็นเตอร์ได้ก้าวขึ้นเป็นสินทรัพย์โดดเด่นประจำปี จากความต้องการที่เพิ่มขึ้นของผู้ให้บริการคลาวด์ ความต้องการโครงสร้างพื้นฐานที่รองรับเทคโนโลยีประดิษฐ์ ( AI) และความสนใจจากนักลงทุนระดับภูมิภาคที่มองไทยเป็นฮับดิจิทัล ความเชื่อมั่นของนักลงทุนยังคงอยู่ในระดับสูงจากปัจจัยพื้นฐานระยะยาวของสินทรัพย์ประเภทนี้ในประเทศ

กฤช ปิ่มหทัยวุฒิ กรรมการผู้จัดการและหัวหน้าหน่วยธุรกิจบริการด้านการลงทุน เจแอลแอลประเทศไทยกล่าวว่า ดาต้าเซ็นเตอร์คือดาวเด่นของปี 2568 จากความต้องการซึ่งได้รับแรงหนุนจากปัจจัยเชิงโครงสร้าง ไม่ใช่วงจรระยะสั้น ทำให้นักลงทุนยังคงมองบวกต่อสินทรัพย์ประเภทนี้ เมื่อมองไปข้างหน้าในปี 2569 คาดว่าอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมและคลังสินค้าจะยังคงเป็นกลุ่มที่ทำผลงานโดดเด่น จากทั้งความต้องการด้านโลจิสติกส์ที่แข็งแกร่ง และการขยายตัวของผู้ผลิตระดับภูมิภาค

ขณะที่อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมและคลังสินค้ายังคงแข็งแกร่งอย่างต่อเนื่อง โดยมีความต้องการสูงจากกลุ่มผู้ผลิต ผู้ให้บริการโลจิสติกส์ และผู้ดำเนินงานกระจายสินค้า ตัวชี้วัดสำคัญ เช่น อัตราพื้นที่ว่างที่ยังอยู่ในระดับต่ำและทรงตัว (11.% ณ ไตรมาส 3/2568) และการพัฒนาพื้นที่ใหม่ที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง (เพิ่มขึ้น 6.1% ณ ไตรมาส 3/2568 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปีที่ผ่านมา) สะท้อนปัจจัยพื้นฐานที่แข็งแกร่งและจะส่งผลต่อเนื่องไปถึงปีหน้า

พิมพ์พะงา ยมจินดา รองประธานบริหาร ฝ่ายบริการลงทุนซื้อขายภาคพื้นเอเชียแปซิฟิก บริการการลงทุนด้านโรงแรม เจแอลแอลประเทศไทย กล่าวว่า ภาพรวมการท่องเที่ยวไทยยังมีสัญญาณฟื้นตัว แม้อัตราผู้มาเยือนจะลดลง โดยเฉพาะตลาดจีน แต่การเข้าพักในหลายตลาดกลับมีอัตราสูงขึ้นต่อเนื่อง สะท้อนว่าประเทศไทยยังเป็นจุดหมายที่มีศักยภาพด้านราคาอยู่แล้ว จึงไม่จำเป็นต้องลดราคาห้องพักเพิ่มเติม พร้อมมองว่าอุตสาหกรรมควรให้ความสำคัญกับการเพิ่ม “คุณค่า” มากกว่าการทุ่มลดราคาเพื่อดึงปริมาณ

อัตราค่าที่พักของไทยปรับเพิ่มขึ้นจากปี 2562 อย่างมีนัยสำคัญ และยังมีโอกาสเติบโตได้อีก โดยเฉพาะเมื่อไทยมีฐานตลาดอุตสาหกรรม (Industry Market) ที่แข็งแกร่งและสามารถแข่งขันในระยะยาว ขณะเดียวกันแม้เวียดนามจะเป็นตลาดที่เติบโตเร็วแต่ปัจจัยสำคัญมาจากการท่องเที่ยวในประเทศของคนในประเทศเขาที่สูงกว่าไทย

ขณะที่จุดแข็งของไทย เช่น ธรรมชาติ สิ่งแวดล้อม และอาหาร ยังคงเป็นพลังสำคัญที่ช่วยผลักดันการเติบโตด้านท่องเที่ยว แต่สิ่งที่ไทยควรเร่งทำเพิ่มเติมอย่างจริงจังคือการปรับปรุงมาตรการวีซ่าให้ง่ายและสะดวกยิ่งขึ้น เพราะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยเพิ่มจำนวนนักท่องเที่ยวได้ทันที หรือแม้กระทั่งการจัดอีเวนต์ คอนเสิร์ต และกิจกรรมกีฬา เป็นเครื่องมือสำคัญที่เห็นผลชัดเจนต่ออัตราการเข้าพัก ซึ่งประเทศไทยควรใช้ประโยชน์จากเทรนด์นี้อย่างต่อเนื่อง พร้อมทั้งเร่งยกระดับความปลอดภัย โครงสร้างพื้นฐาน และระบบอำนวยความสะดวก เพื่อให้การเดินทางราบรื่นและกระตุ้นมูลค่าโดยรวมของภาคท่องเที่ยว

พิมพ์พะงา กล่าวว่าสำหรับปี 2569 ตลาดการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยวยังคงน่าจับตา โดยเฉพาะการซื้อโรงแรมสวย ๆ มาปรับปรุงหรือพัฒนาใหม่ก่อนขายต่อ ซึ่งมีผู้ลงทุนหลากหลายกลุ่มให้ความสนใจ และจะช่วยให้ตลาดเดินหน้าเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง

“นักลงทุนยังคงมองหาโอกาส แต่มีความพิถีพิถันมากขึ้น ทำเล โปรไฟล์สินทรัพย์ และศักยภาพในการยกระดับประสิทธิภาพล้วนเป็นปัจจัยสำคัญ ขณะที่เรามุ่งสู่ปี 2569 แรงขับเคลื่อนของการท่องเที่ยว การแข่งขันในภูมิภาค และประสิทธิภาพในการบริหารจะเป็นปัจจัยกำหนดผลตอบแทนการลงทุน” พิมพ์พะงากล่าว

เทคโนโลยียังคงมีบทบาทสำคัญในการปรับเปลี่ยนการบริหารจัดการอาคารอย่างต่อเนื่อง ครอบคลุมตั้งแต่ระบบอัตโนมัติ เครื่องมือบำรุงรักษาแบบดิจิทัล ไปจนถึงแพลตฟอร์มเพิ่มประสิทธิภาพ ซึ่งช่วยลดต้นทุนและยกระดับคุณภาพบริการได้ ขณะเดียวกัน ประเด็นด้าน ESG (Environmental, Social, and Governance) ได้ก้าวข้ามจากการเป็นเพียงนโยบายไปสู่มาตรฐานการปฏิบัติงาน ที่ต้องมีการวัดผลที่เป็นรูปธรรมในการประเมินประสิทธิภาพของอาคาร โดยเฉพาะในมิติของการใช้พลังงาน น้ำ และการบริหารจัดการตลอดวงจรชีวิตของทรัพย์สิน

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ หัวหน้าสายงานธุรกิจบริหารอาคาร เจแอลแอลประเทศไทย กล่าวว่า จากประสบการณ์ทำงานกว่า 35 ปีในสายงานบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ โครงสร้างงานใน JLL เป็นผู้ให้บริการและระบบเมเนจเมนต์ โดยปัจจุบันดูแลอาคารกว่า 80 แห่งในประเทศไทย พร้อมทีมงานมากถึง 1,600 คนกระจายอยู่ในกว่า 80 พื้นที่ เพื่อดูแลด้านความปลอดภัย การบริหารอาคาร และบริการผู้เช่าแบบครบวงจร ตลอดจนดูแลอาคารที่มีอายุกว่า 40 ปี ซึ่งยังต้องแข่งขันในตลาดสำนักงานที่ท้าทายมากขึ้น แม้อาคารเก่าจะมีข้อจำกัด แต่สามารถ “สู้ตึกใหม่ได้”หากมีการดูแลอย่างถูกวิธี ผู้เช่าเดิมยังคงอยู่ และผู้เช่าใหม่ยังสนใจเข้ามา จุดสำคัญคือการบำรุงรักษาที่ต่อเนื่อง ลิฟต์ต้องใช้งานได้ดี ระบบปรับอากาศต้องมีประสิทธิภาพ และคุณภาพอากาศภายในอาคารต้องได้มาตรฐาน สิ่งเหล่านี้คือหัวใจของการบริหารอาคารให้มีสภาพพร้อมใช้งาน

โดยปัจจัยหลักที่อาคารเก่าสามารถทำได้ คือการ “ปรับโฉม”อาคารให้ทันสมัย โดยเฉพาะล็อบบี้ซึ่งเป็นจุดเด่นที่สร้างเอกลักษณ์เฉพาะตัวของแต่ละตึก รวมถึงการจัดระเบียบพื้นที่จอดรถที่ถือเป็นคีย์สำคัญในการให้บริการ และการวิเคราะห์จุดแข็งของตึกให้ชัดเจนตลอดจนต้องเข้าใจผู้เช่าในแต่ละย่านว่าเป็นกลุ่มใด ต้องการอะไร เช่น ประเภทบริการเสริม หรือร้านอาหารที่เหมาะสมกับพฤติกรรมผู้ใช้บริการ เพื่อรักษาผู้เช่าเดิมและดึงดูดผู้เช่าใหม่ให้เข้ามา

ประเด็นสำคัญในยุคนี้ ทุกอย่างต้องรวดเร็ว สะดวก และลดเวลารอคอยให้น้อยที่สุด ซึ่งเทคโนโลยีสามารถเข้ามาช่วยได้มาก ทั้งระบบดิจิทัลภายในอาคาร ระบบจอดรถ ระบบออนไลน์ รวมถึงแพลตฟอร์มบริการต่าง ๆ ที่ช่วยให้การใช้อาคารเป็นไปอย่างราบรื่น

จักรพันธ์ กล่าวถึงทิศทางปี 2569 ซึ่งมีเทรนด์สำคัญคือการแข่งขันด้าน Net Zero และการนำ AI และเทคโนโลยีเข้ามาช่วยลดต้นทุนอาคาร ทั้งค่าไฟฟ้า ระบบพลังงาน และการบริหารจัดการต่าง ๆ เพื่อเป็นการ “คืนเวลาให้ลูกค้า” ผ่านระบบอาคารที่ตอบสนองเร็วและแม่นยำมากขึ้น พร้อมเน้นย้ำเรื่องความปลอดภัยและกฎหมายด้านสิ่งแวดล้อมกำลังเข้มงวดขึ้น โดยเฉพาะข้อกำหนดเกี่ยวกับการปล่อยน้ำเสียจากอาคาร จึงจำเป็นที่อาคารต้องอัปเกรดมาตรฐานและระบบต่าง ๆ ให้สอดคล้องกับข้อบังคับใหม่ เพื่อรองรับการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต

ธนานันต์ เรืองวีรวิชญ์ หัวหน้าสายงานบริการ ตัวแทนด้านการเช่าอาคารสำนักงาน เจแอลแอลประเทศไทย กล่าวถึงภาพรวมตลาดสำนักงานว่า ขณะนี้ภาคธุรกิจยังเผชิญแรงกดดันและความไม่แน่นอน โดยเฉพาะคำถามสำคัญว่า “ตลาดออฟฟิศยังไปต่อได้หรือไม่” ท่ามกลางการเพิ่มขึ้นของพื้นที่ว่างให้เช่าที่หลายคนกังวล อย่างไรก็ตาม หากมองไปที่อาคารสำนักงานรุ่นใหม่ซึ่งกำลังทยอยเข้าสู่ตลาด จะพบว่าตึกที่มีทำเลดี โดดเด่นด้านความยั่งยืน (Sustainability) และการเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะยังคงได้รับความสนใจ แม้ประเด็นอย่าง BEI หรือการออกแบบเพื่ออนาคตจะถูกพูดถึงไม่มากนักในบางกลุ่ม แต่ถือเป็นแนวทางที่ตลาดเริ่มให้ความสำคัญโดยเฉพาะจากคนรุ่นใหม่ (Gen C) รวมทั้งความท้าทายสำคัญคืออาคารเก่าที่อายุใช้งานมากขึ้นและตั้งอยู่ไกลจากรถไฟฟ้า ซึ่งจำเป็นต้องเร่งปรับตัวทั้งด้านโครงสร้างและบริการเพื่อแข่งขันในตลาดที่เปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว

“เทรนด์การกลับมาใช้สำนักงานเริ่มเห็นชัดขึ้น ประกอบกับการนำเทคโนโลยี AI เข้ามาช่วยบริหารจัดการอาคารและการทำงาน ยิ่งส่งเสริมให้สำนักงานยังคงเป็นพื้นที่สำคัญสำหรับองค์กรหลายประเภท โดยแรงขับเคลื่อนหลักมาจากภาคธนาคาร บริษัทประกันภัย และบริษัทที่ปรึกษา ซึ่งยังคงมีความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานในทิศทางเติบโตอย่างต่อเนื่อง

รวมถึงเป็นตัวแทนแบรนด์ที่สะท้อนอัตลักษณ์ด้าน ESG และ DEI (Diversity, Equity and Inclusion หรือความหลากหลาย ความเท่าเทียม และการมีส่วนร่วม) ซึ่งคนเจเนอเรชัน Z ให้ความสำคัญมาก หลายองค์กรใช้โอกาสที่ตลาดอาคารสำนักงานในปัจจุบันมีตัวเลือกอาคารสำนักงานมากมายหลายแบบในตลาดเพื่อยกระดับพื้นที่ ขณะเดียวกันก็เพิ่มประสิทธิภาพการใช้พื้นที่ (Space Efficiency) ขึ้น 10–30%” ธนานันต์ กล่าว

ภาคธุรกิจบริการด้านวิชาชีพ บริการทางการเงิน และเทคโนโลยี เป็นกลุ่มหลักที่ขับเคลื่อนกิจกรรมการเช่าพื้นที่สำนักงานในปี 2568 โดยได้รับแรงสนับสนุนจากการให้บริการแบบครบวงจร (Turnkey Solutions) ของเจ้าของอาคาร ซึ่งช่วยลดภาระค่าใช้จ่าย (CAPEX) ของผู้เช่าสำหรับการย้ายเข้า

อนาวิล เจียมประเสริฐ หัวหน้าแผนกบริการงานวิจัยและให้คำปรึกษา เจแอลแอลประเทศไทย ระบุว่า ความผันผวนของตลาดและการแข่งขันที่ทวีความรุนแรงมากขึ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์หลัก จะผลักดันให้นักลงทุนและผู้พัฒนาต้องวางกลยุทธ์ใหม่ และมองหาวิธีสร้างมูลค่าในปี 2569 โดยการเพิ่มประสิทธิภาพทรัพย์สิน ปรับโฉมหรือปรับเปลี่ยนการใช้งานอาคาร ซึ่งจะมีความสำคัญมากขึ้น เพื่อรักษาการเติบโตของผลการดำเนินงานและสร้างผลิตภัณฑ์ที่มีนวัตกรรมที่โดดเด่นและแตกต่างในตลาด